가족명의 배우자명의 부모님명의 주택담보대출 받는 방법

 

주택담보대출 한도 부족 해결, DSR 규제 넘는 후순위 전략과 주의점

목차

1. 6.27 및 10.15 규제 여파, 좁아진 은행 문턱

2. 소득 적어도 가능, DSR 규제 피하는 후순위 전략

3. 시세의 최대 80%까지, 부족한 잔금 해결의 열쇠

4. 고금리 및 안전성 주의, 업체 선정 노하우

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내 집 마련의 꿈을 이루거나 급한 사업 자금을 융통하려 할 때 가장 큰 걸림돌은 바로 대출 한도입니다. 특히 최근 정부의 강력한 가계부채 관리 방안이 연이어 발표되면서 은행 문턱이 그 어느 때보다 높아졌습니다. 소득이 아무리 높아도, 혹은 담보 가치가 충분해도 규제에 막혀 자금 확보에 실패하는 경우가 빈번합니다.

이러한 상황에서 1금융권의 까다로운 심사 기준을 보완할 수 있는 현실적인 대안으로 비은행권의 후순위 담보대출이 주목받고 있습니다. 꽉 막힌 자금줄을 틔워줄 수 있는 후순위 전략과 안전한 이용을 위한 필수 점검 사항을 정리해 드립니다.

6.27 및 10.15 규제 여파, 좁아진 은행 문턱

최근 주택구입자금대출 시장은 그 어느 때보다 냉랭합니다. 정부가 가계부채 관리를 위해 발표한 6.27 대책과 10.15 주택시장 안정화 방안이 현장에 본격적으로 적용되면서, 세금 중과뿐만 아니라 대출 한도 산정 기준이 대폭 강화되었기 때문입니다.

현재 1금융권인 시중 은행은 DSR 40%, 보험사는 50%라는 엄격한 규제를 적용하고 있습니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 차주의 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 할 원리금 상환액의 비율을 제한하는 제도입니다. 즉, 내가 사려는 아파트의 가치가 아무리 높아도 내 소득이 이를 뒷받침하지 못하면 LTV(담보인정비율) 한도만큼 대출을 받을 수 없습니다. 결국 실수요자라 하더라도 강화된 규제 탓에 실제 대출 가능액이 턱없이 부족해지는 상황이 발생하게 됩니다.

소득 적어도 가능, DSR 규제 피하는 후순위 전략

이처럼 은행권 대출이 막막해진 영끌족이나 분양 아파트 입주 잔금이 부족한 분들, 혹은 경매 낙찰 후 잔금을 치러야 하는 분들이 눈을 돌리는 곳이 바로 비은행권의 후순위 추가담보대출입니다.

LTV와 DSR 같은 강력한 규제는 주로 시중 은행과 보험사에 집중되어 있습니다. 반면 2금융권이나 정식 등록 대부업체 등 비은행권 금융사들은 각 사의 자체적인 심사 기준을 적용하기 때문에 DSR 규제에서 비교적 자유로운 편입니다. 소득 증빙이 다소 어렵거나 기대출이 있어 DSR 비율이 꽉 찬 상태라도, 담보물인 아파트의 가치가 확실하다면 은행보다 높은 한도를 이용할 수 있는 길이 열려 있습니다.

시세의 최대 80%까지, 부족한 잔금 해결의 열쇠

일반적으로 규제지역 여부나 주택 수에 따라 선순위 대출은 시세의 40~70% 선에서 결정됩니다. 이때 부족한 자금을 메우기 위해 후순위 추가대출을 활용하면, 선순위 대출 뒤로 순위를 설정하여 시세의 최대 80%까지 한도를 늘릴 수 있습니다. 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔의 경우에도 감정가의 약 70% 수준까지 자금 확보가 가능합니다.

이러한 후순위 자금은 잔금 납부일 당일에 선순위 대출과 동시에 실행(기표)되어 소유권 이전 등기를 차질 없이 마칠 수 있도록 돕습니다. 꼭 주택 구입 목적이 아니더라도 이미 보유 중인 주택을 담보로 생활안정자금이나 사업자금, 전세퇴거자금 부족분을 해결하는 데에도 유용하게 활용됩니다.

고금리 및 안전성 주의, 업체 선정 노하우

대부업체 등 비은행권 후순위 대출은 자금 확보 측면에서는 유리하지만, 시중 은행 대비 높은 금리가 적용된다는 점을 반드시 명심해야 합니다. 무리한 자금 운용은 가계 경제에 장기적인 부담이 될 수 있으므로, 본인의 상환 능력 범위를 냉정하게 파악하고 단기 융통이나 자금 계획을 철저히 세운 뒤 이용해야 합니다.

또한 비은행권이라고 해서 무조건 승인이 나는 것은 아니며, 저신용자나 연체 이력 등 취약 차주의 경우 이용 가능한 업체가 한정적일 수 있습니다. 무엇보다 가장 주의해야 할 점은 안전성입니다. 정식으로 등록되지 않은 불법 업체를 이용할 경우 법정 최고 금리 초과나 불법 추심 등 금융 사고의 위험이 있습니다.

따라서 금융플러스와 같은 전문 비교 플랫폼을 통해 정식 등록 업체인지 확인하고, 여러 금융사의 조건을 한눈에 비교하여 나에게 가장 유리한 금리와 한도를 제시하는 곳을 선별하는 과정이 필수적입니다. 안전한 비교를 통해 DSR 규제의 파고를 넘어 내 집 마련의 꿈을 지키시길 바랍니다.

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