세입자퇴거 시 전세보증금반환대출 한도 부족하다면?

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금융플러스에서 세입자퇴거자금 부족 문제를 겪는 임대인들의 전세보증금반환대출 한도 해결 방법을 안내드립니다. ​ ​


​ 역전세 반환대출 1년 연장 ​

지난해 말 종료 예정이었던 역전세반환대출 규제완화 조치가 올 해 말까지 1년 더 연장됐습니다. 지방 비아파트를 중심으로 역전세 상황이 지속될 가능성이 높고, 전세보증금 반환 어려움 등을 고려했기 때문입니다. ​

이에 따라 전세보증금을 반환해야 하는 임대인은 후속 세입자에 대한 전세금반환보증보험 가입 등 세입자 보호 조치를 조건으로 DSR 40%가 아닌 DTI 60%를 적용받게 됩니다. ​

더불어 개인 임대 매매사업자에 적용되는 역전세반환대출 규제완화 조치의 적용기한도 내년 말까지 연장되었습니다. ​

역전세 반환대출 대상자라면 이 내용을 꼭 확인하세요.​ ​ ​


​ 까다로운 규제 ​

언뜻 생각하기에 ​

'세입자가 나갈 때 전세보증금을 돌려주려면, 내 집으로 대출을 받아서 돌려주면 되는거 아닌가?'

'시세도 충분하고, 다음 세입자가 들어오면 보증금으로 상환하면 되는거 같은데...'

​ 라고 생각 할 수 있지만, 현재 은행 및 보험사의 담보대출은 LTV 규제로 지역(규제지역 및 비규제지역)에 따라 주택 시세 및 감정가의 40%~70%까지만 대출을 받을 수 있으며, 소득 대비 부채 비율에 따라서도 DSR 규제 및 스트레스DSR규제가 적용되어 이용 가능 전세보증금반환대출 한도를 모두 활용하지 못할 수도 있습니다. ​

보증금반환대출은 주담대 중 구입자금이 아닌 생활안정자금에 포함되며, 앞서 이용중인 담보대출이 있는 경우 이 금액을 뺀 나머지 한도만 이용할 수 있습니다. 세입자가 있는 경우 보증금까지 공제한 후 한도를 계산하기 때문에 시세가 떨어진 주택 및 역전세아파트, 갭투자로 보증금 비율이 높은 주택은 전세보증금 반환대출 한도가 부족하기 쉽습니다. ​

때문에, 은행 보험사 LTV DSR 규제 및 생활안정자금 조건을 충족하지 못하는 임대인들, 전세퇴거자금대출을 최대로 받았음에도 한도가 부족한 집주인들이 이를 해결할 방법을 찾고 있으며, 규제가 적용되지 않는 금융권의 추가대출을 이용하는 경우가 늘고 있습니다.


반환자금 부족 한도 해결 예시 ​

후순위 추가대출을 이용한 전세보증금반환대출 해결 예시를 들어 드립니다. ​ ​


▶ 예시 ① ​

● 서울시에 시세 14억원의 본인 소유 아파트를 보유한 2주택자

● 전세보증금 7억8천만원과 생활자금이 목적으로 8억2천만원이 필요한 상황

● 신용점수 500점 이하 저신용자로 은행 생활안정자금 이용 어려워 문의

​ ☞ 2채의 아파트에서 합산 후순위 8억4천만원을 실행 해 세입자보증금 반환 및 생활자금 마련 ​


​ ▶ 예시 ② ​

● 경기도 시세 4억1천만원 아파트 보유한 개인사업자

● 세입자 보증금 2억6천만원과 사업운영자금 필요한 상황

● 선순위 설정은 없지만 단기연체 기록으로 1,2금융권 부결 후 문의 ​

☞ 후순위 2억9천만원 실행 해 보증금 반환 및 사업자금 마련 ​ ​


▶ 예시 ③ ​

● 대전시 시세 1억8천만원 빌라 소유한 직장인

● 세입자퇴거자금 1억5천만원 필요한 상황

● 은행 LTV 초과로 이용 불가에 퇴거일자 임박해 빠른 자금 마련 필요 해 문의 ​

☞ 후순위 1억2천만원 실행 및 부족 자금은 자체 해결해 반환자금 마련 ​


​ ▶ 예시 ④ ​

● 서울에 시세 8억8천만원 아파트를 전세 준 2주택 개인사업자

● 세입자 보증금 반환자금 3억6천만원 및 생활자금 필요한 상황

● 세금 체납으로 신용점수 300점대로 은행 이용 어려워 문의 ​

☞ 후순위로 4억원 실행 해 보증금반환자금 및 생활자금 마련​ ​


​ ​ 해답은 금융플러스 ​

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