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서울 부동산 생애최초 매수 11년 만 최고, 무주택자 쏠림 현상 분석

지난해 서울 부동산 시장에서 아파트와 오피스텔 등 집합건물을 생애 처음으로 매수한 비율이 11년 만에 최고치를 기록했습니다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 다주택자와 기존 유주택자의 매수 심리가 위축된 반면 상대적으로 대출 문턱이 낮은 무주택 실수요자들이 시장을 주도한 결과로 풀이됩니다. 이번 글에서는 이러한 시장 변화의 원인을 분석하고 생애최초 주택 구입자가 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 정리해 드립니다.

서울 매수자 10명 중 4명은 생애최초, 실수요 시장 재편

대법원 등기정보광장의 데이터에 따르면 작년 한 해 동안 서울에서 매매로 소유권 이전 등기를 마친 집합건물 총 16만 927건 중 생애최초 구입자가 6만 1159건에 달했습니다. 이는 전체 거래의 약 38%를 차지하는 비중으로 2014년 39.1%를 기록한 이후 11년 만에 가장 높은 수치입니다. 서울 지역의 생애최초 매수 비중은 2013년 43%로 정점을 찍은 뒤 하락세를 보였으나 집값 급등기였던 2020년과 2021년에 30% 중반대로 반등한 바 있습니다. 이후 금리 인상의 여파로 잠시 주춤했으나 지난해 다시 큰 폭으로 증가하며 실수요자 중심으로 시장이 빠르게 재편되고 있음을 증명했습니다. 전국적으로도 생애최초 매수 비중은 3년 연속 40%대를 유지하며 무주택자들의 내 집 마련 열기가 여전함을 보여주고 있습니다.

규제 틈새 공략한 무주택자, 정책 대출이 결정적 역할

이러한 현상이 나타난 주된 원인은 차주별로 차등 적용되는 정부의 대출 규제 정책에 있습니다. 금융당국은 가계부채 관리를 위해 유주택자에 대한 주택담보대출 한도를 대폭 축소했지만 생애최초 주택 구입자에 대해서는 상대적으로 완화된 기준을 적용하고 있습니다. 현재 규제지역 내에서도 생애최초 구입자는 15억 원 이하 주택을 구매할 경우 최대 6억 원 한도 내에서 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 적용받을 수 있으며 총부채상환비율(DTI) 또한 60%까지 인정됩니다. 무엇보다 주택도시기금에서 지원하는 디딤돌대출이나 특례보금자리론 등 저금리 정책 모기지 상품을 적극적으로 활용할 수 있어 자금 조달 부담을 덜 수 있었던 점이 주효했습니다.

내 집 마련 전 필수 체크리스트 3가지

생애최초 주택 구입을 고려하고 있다면 무작정 매수에 나서기보다 본인이 받을 수 있는 혜택을 꼼꼼히 따져보는 전략적 접근이 필요합니다. 첫째, 저금리 정책 대출 자격 요건을 사전에 조회해야 합니다. 소득 요건과 자산 기준을 충족한다면 시중 은행보다 훨씬 유리한 금리로 자금을 마련할 수 있습니다. 둘째, 매수하려는 주택의 시세와 감정평가액을 정확히 파악해야 합니다. LTV 70% 혜택은 주택 가격과 최대 한도 6억 원 중 낮은 금액을 기준으로 산정되므로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 주변 시세를 교차 검증해야 자금 계획에 차질이 없습니다. 셋째, 취득세 감면 혜택을 놓치지 말아야 합니다. 생애최초 주택 구입 시 주택 가액 12억 원 이하 등 감면 조건을 확인하고 잔금일 이전에 관련 서류를 준비해 두면 불필요한 세금 지출을 막을 수 있습니다.