가족명의 배우자명의 부모님명의 주택담보대출 받는 방법

DSR 규제 없는 후순위 아파트담보대출

안전하게 이용하기

2025년 들어 주택담보대출 규제가 한층 강화되면서, 은행을 통한 대출이 쉽지 않아졌습니다. 특히 **DSR(총부채원리금상환비율)**과 스트레스 DSR이 동시에 적용되면서, 같은 소득이어도 받을 수 있는 대출 한도가 이전보다 줄어든 것이 현실입니다. 이 때문에 기존 대출이 있는 차주들은 생활자금이나 사업자금이 필요할 때 후순위 아파트담보대출을 대안으로 찾고 있습니다. 그렇다면 DSR 규제를 받지 않는 후순위 담보대출은 어떻게 이용해야 안전할까요?

1. DSR이란 무엇이며, 왜 문제가 되는가

DSR은 한 사람이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 소득의 몇 퍼센트를 차지하는지를 계산한 지표입니다. 즉, 갚을 능력 이상으로 대출받는 것을 막기 위한 장치입니다.

하지만 2025년부터 수도권과 규제지역에는 **‘스트레스 DSR’**이 도입되어, 금리 변동 위험을 반영해 실제 금리보다 1.5~3.0% 높게 계산합니다.

결과적으로, 대출자의 소득이 같더라도 한도는 기존보다 10~15% 이상 줄어듭니다.

이로 인해 은행이나 보험사 같은 1금융권에서는 DSR 때문에 대출이 막히는 사례가 급증했고, 추가 자금이 필요한 사람들은 DSR 계산을 적용하지 않는 후순위 아파트담보대출로 눈을 돌리고 있습니다.

2. 후순위 아파트담보대출, 왜 DSR이 적용되지 않나

후순위 담보대출은 이미 선순위 대출이 설정된 아파트를 담보로 추가 대출을 받는 형태입니다. 이 상품은 주로 저축은행·캐피탈·대부업체 등 2·3금융권에서 취급하기 때문에, 은행처럼 DSR 규제를 직접적으로 적용받지 않습니다.

대부업체의 경우 금융당국의 DSR 총량 규제 대상이 아니기 때문에, 대출 심사 시 **소득보다 담보가치(LTV)**를 중심으로 판단합니다.

즉, DSR이 높거나 소득 증빙이 어려운 사람도 담보가 충분하면 대출이 가능합니다.

3. 한도와 금리, 실제 적용 기준

대부업체 후순위담보대출의 한도는 일반적으로 KB시세의 70~80% 이내에서 산정됩니다.

이미 선순위 대출이 60% 수준으로 설정되어 있다면, 약 10~20% 정도 추가 대출이 가능합니다.

예를 들어 KB시세가 4억 5천만 원인 아파트에 2억 7천만 원의 선순위 대출이 있다면, 남은 담보가치에 따라 약 5천만~7천만 원 정도를 추가로 받을 수 있습니다.

금리는 7%~20% 수준으로 다양하며, 신용점수가 높고 연체 이력이 없을수록 금리가 낮게 책정됩니다.

반대로 신용이 낮거나 소득이 일정치 않은 경우에는 금리가 15% 이상으로 오를 수 있습니다.

4. 안전하게 이용하려면 반드시 확인할 점

DSR이 적용되지 않는 만큼, 후순위 아파트담보대출은 유연하지만 그만큼 주의도 필요합니다.

특히 대부업체를 통한 대출은 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

등록 여부 확인 – 금융감독원 ‘등록대부업체조회’ 사이트에서 합법 등록 여부를 확인해야 합니다.

중개수수료·선이자 요구 여부 – 정식 업체는 선이자나 별도 수수료를 요구하지 않습니다.

중도상환수수료 확인 – 조기 상환 시 1~2% 수준의 수수료가 발생할 수 있습니다.

대출 목적 명확화 – 사업자금, 생활자금 등 사용 목적에 맞게 설계해야 불필요한 금리 부담을 줄일 수 있습니다.

5. 비교 사이트를 통해 안전하게 선택하기

금융플러스 같은 후순위담보대출 비교 플랫폼을 활용하면, 본인 아파트 주소와 시세를 입력해 업체별 한도와 금리 차이, DSR 적용 여부를 즉시 확인할 수 있습니다.

또한 전문 상담을 통해 대출 구조와 상환 계획을 구체적으로 설계할 수 있어, 무분별한 고금리 대출을 피하고 합리적인 조건으로 자금을 확보할 수 있는 방법입니다.

✅ 마무리

후순위 아파트담보대출은 DSR 규제가 직접 적용되지 않아, 은행 한도 부족이나 소득 증빙 문제로 어려움을 겪는 차주에게 실질적인 대안이 될 수 있습니다.

하지만 금리 수준과 업체 신뢰도에 따라 리스크가 달라지기 때문에, 정식 등록 업체 이용, 조건 비교, 상환 계획 세우기는 반드시 선행되어야 합니다.

DSR이 아닌 담보가치로 판단되는 대출, 그만큼 책임 있는 이용이 중요합니다.

2025년 현재, 대출 규제가 강화된 시대에 후순위담보대출을 이용하려면 “비교하고, 검증하고, 계획하는 것”이 가장 안전한 방법입니다.

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